飲食店を開業する上で、いかに資金的に安く抑えることができるかが鍵となります。
特に、資金的に厳しい状態で開業したい場合、準備にかける費用を少しでも抑えたいものです。
そこで、居抜き物件を探せば費用を大きく抑えることができます。
ただし、居抜き物件であっても内装工事が必要になる場合があります。
では、居抜き物件で内装工事する際に、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
この記事では、居抜き物件で内装工事する際のポイントを紹介します。
居抜き物件とはどのような物件？
はじめに、居抜き物件とはどのような物件であるのかを正しく理解する必要があります。
居抜き物件とは、前のテナントで使用していた設備やインテリアなどをそのまま売り渡すことを指します。
通常、物件の売り渡しの場合は建物だけを売るのが一般的ですが、もし飲食店をやめるという場合、調理器具などは不要となる場合が多いです。
処分しようにも、当然のことながら撤去費用と処分費用がかかるため、そのまま買い手に引き渡せば手間も費用もかかりません。
そこで、物件の引き渡しと同時に使用していたものをすべて引き渡すのが居抜き物件です。
スケルトン物件との違い
居抜き物件と対比する形で使用される言葉として、スケルトン物件があります。
スケルトン物件とは、居抜き物件のように使用していた設備などを残すのではなく、すべて撤去した形の物件です。
設備だけでなく、内装なども一切ない状態で引き渡すのが特徴であり、買い手からすると一から準備が必要となります。
一方で、まっさらな状態で内装などに着手できるので、自分のカラーを出しやすいメリットもあります。
居抜き物件のメリット
居抜き物件の最大のメリットとしては、やはり開業コストを大きく抑えられる点が挙げられます。
通常、飲食店を開業するには、設備や食器などをすべて揃えなければなりません。
そこで、居抜き物件を利用すれば必要なものは揃った状態の場合が多く、不足しているものだけを買い足せば良いので費用的に大きく抑えられるのです。
また、内装についてもそのまま利用できれば、内装工事が不要になると同時に、内装工事にかかる時間を短縮できるので早期に開業したい際にも向いています。
居抜き物件デメリット
居抜き物件のデメリットとしては、内装などが開業する飲食店のイメージに合わない場合、リフォームが必要になる点です。
スケルトン物件の場合は、１から自分好みの内装に仕上げることができる反面、居抜き物件の場合は一度リセットしてから内装しなければなりません。
よって、費用が余計にかかってしまう可能性があります。
他にも、厨房やトイレの改装が難しい場合があったり、施設などを引き継いだものの、古すぎて実際には使い物にならないなどのケースがあるのです。
よって、いかに適切な居抜き物件を見つけ出せるかが鍵となりますが、出店エリアに理想となる居抜き物件がない可能性も考えられます。
居抜き物件を内装工事する際の種類
居抜き物件を内装工事するとなった場合、実は多くのパターンが考えられます。
主なパターンとして、以下があります。
- 壁紙やクロスの張り替え
- 床の張り替え
- トイレや洗面台の交換
- 照明設備の交換
- 設備に合わせた間取りの変更
- インテリアの変更
各内装工事の詳細について、解説します。
壁紙やクロスの張り替え
お店の雰囲気を大きく決定付けるものとして、壁紙やクロスがあります。
カラーリングや模様などにこだわれば、お店の雰囲気を大きく変更できます。
ただし、壁紙やクロスを張り替えるのは工事範囲が広くなるので、費用がかかる場合が多いです。
また、飲食店の場合は特に厨房周りの壁紙やクロスはいかに汚れにくいか、汚れても手入れしやすいかを考えて素材を選ばなければなりません。
床の張り替え
床の場合、業種によって適切な素材が異なります。
例えば、ラーメン店などの場合は想像以上に油汚れが周囲に広がり、床も油でベタベタしてしまいます。
カーペットを敷いてもすぐに汚れてしまうので向きません。
また、油で滑りやすくなる可能性も高いため、滑りにくい素材で水洗いが容易な素材がおすすめです。
他にも、業種によっては防火性能の高い素材を選定する必要があります。
総じて、転倒しにくくメンテナンスが容易な材質の中から、お店の雰囲気にマッチする床材を選びましょう。
トイレや洗面台の交換
トイレや洗面台は、意外と大きくお店の雰囲気を決定するポイントとなります。
特に、清潔感が重要になるポイントとなり、また和式か様式の違いもあります。
さらに、昨今では抗菌や防汚という観点も重視されているのです。
見た目が古いと良い印象を与えないため、トイレや洗面台の交換も内装工事として重要なポイントです。
なるべくメンテナンスしやすく、節水にもつながるトイレや洗面台が理想となります。
照明設備の交換
照明も、お店の雰囲気を大きく決定するポイントとなります。
暖かいイメージのある照明を導入すれば、ゆったりとくつろげる環境を整えることができます。
また、少しでも固定費を減らしたい場合、LED照明を導入するのも有効的です。
お店のコンセプトに合わせた、最適な照明設備に交換するのも検討の余地があります。
照明の交換自体は自分でも対応できる可能性がありますが、新たに照明を設置する場合は電気工事などが必要となり、業者に依頼しなければなりません。
設備に合わせた間取りの変更
もし、以前のお店から大きく業態が変更となる場合、使用する設備も大きく変更しなければなりません。
例えば、従来よりも大きな冷蔵庫が必要になったり、大型のコンロが必要になる場合もあるでしょう。
その場合、キッチン周りの間取りを変更しなければならなくなる場合があります。
また、電気やガスの容量を変更しなければならなくなるケースもあるので、その場合内装工事が必要となります。
インテリアの変更
居抜き物件であっても、壁などに新たに棚を付けたい場合があります。
また、不要となったものを取り外してすっきりさせたいケースもあります。
その場合も、内装工事が必要となる形です。
自分自身で対応できる場合もあれば、大がかりに変更したい場合は業者に依頼しなければなりません。
居抜き物件の内装工事でかかる費用は？
居抜き物件の内装工事にかかる費用は、概ね店舗の広さで決まります。
厨房設備の入れ替えを伴わない場合、坪単価で15万円から30万円程度が相場です。
例えば、30坪の飲食店の内装工事をおこなう場合、450万円から900万円程度かかる形です。
テナントの広さだけでなく、工事の複雑さなどによって費用が高くなる可能性もあります。
ただし、居抜き物件であっても、設備や内装は無償で提供されるわけではありません。
前のお店が残した設備や什器などの買取として、造作譲渡料が必要となります。
新品で購入したり工事する費用より安く抑えられるものの、100万円から200万円程度かかる点には注意が必要です。
居抜き物件の内装工事で注意したいポイント
居抜き物件の内装工事では、注意すべきポイントも多数存在します。
主な注意点は、以下のとおりです。
- 図面をよく確認する
- 什器や設備が正しく設置できるかを確認する
- 給排水関係を確認する
各注意点について、詳しく解説します。
図面をよく確認する
業者に内装工事を依頼する場合、必ず図面を起こして実施します。
図面を明確にすれば、完成形が明らかになり、イメージ通りの店舗に仕上がるかを確認できます。
また、設備などを設置するためのシミュレーションも可能です。
図面を作成する場合、いかに正確な図面であるかが重要です。
他にも、自分が希望する間取りが反映されているかもよく確認してください。
事前に業者側と打ち合わせを重ねて図面が作成されますが、稀に意見が反映されない場合もあります。
もし、内装工事が完了した後にイメージと違う場合、再度工事をやり直す必要があり、無駄な時間と費用がかかってしまうので注意してください。
什器や設備が正しく設置できるかを確認する
什器や設備をリプレースする場合、必ず正しく設置できるかをよく確認してください。
正しく設置できるかの確認として、お店の図面と什器や設備の図面でシミュレーションすることが多いです。
ただし、注意したいのは図面と実寸には微妙な違いがある点です。
特に、壁や柱の厚みは図面上で表現するのは難しく、実際の寸法と異なります。
よって、店舗と什器や設備の実寸を測定して、問題なく設置できるかを確認してください。
また、仮に収まったとしても、冷蔵庫の場合は扉を開けるスペースがあるのかなどもチェックしたいポイントです。
給排水関係を確認する
居抜き物件で問題となるパターンとして、給排水関連があります。
特に、古い店舗の場合は水が上手く供給できなかったり、排水できないなどのケースもあります。
そこで、止水栓を開けて問題なく水が供給されるか、水漏れが発生しないかをよく確認してください。
その上で、もし不備がある場合は内装工事のタイミングで一緒に工事するのがおすすめです。
まとめ
居抜き物件を内装工事する場合、注意すべきポイントが存在します。
また、居抜き物件によっては追加で多くの工事が必要となり、結果として高い費用がかかる場合もあるのです。
もし、内装工事の費用面でお悩みの方は内装工事リースまでお気軽にご相談ください。
内装工事リースでは、半分以上の確率で審査通過している実績があります。
また、リースよりも内装工事ローンの方が所有権を持てるためメリットが大きく、内装工事のみでも対象とできる点が強みとなっています。