居抜き・スケルトン物件で事業を開始したい人に向けて、居抜き・スケルトンのメリット・デメリットを詳しく紹介します。
それでは、見ていきましょう。
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、以前テナントが入っていた建物で、そのテナントが退去する際に内装や設備をそのままにしておく形で物件が再度貸し出されるものを指します。
言い換えると、前のテナントで使用していた設備や内装を「抜かない」状態で貸し出されるので「居抜き物件」と呼ばれることが多いです。
このような物件は、新規に開業する際に必要な内装工事や設備導入の費用を大幅に削減できるため、新規で事業を始める方々にとっては魅力的な選択肢となり得ます。
特に飲食店や美容院など、特殊な設備を必要とする業種では初期投資を抑えることが可能です。
ただし、居抜き物件の場合、前のテナントの内装や設備が自分のビジネスコンセプトに合わない場合には改装が必要となるため、その点は考慮が必要です。
また、設備の古さや故障のリスクも考慮に入れる必要があります。
スケルトン物件とは？
スケルトン物件とは、一般的には内装や設備が一切ない、壁と床と天井だけの空間を指します。
その名前の通り「骨格だけの」物件という意味で、テナントや購入者が自分のニーズに合わせて内装を施すことが可能です。
この種の物件は、新たにビジネスを始める人々、特に飲食店や小売店などを開業する人々にとって魅力的です。
これは、自分たちのブランドや業種に合わせた、完全にカスタマイズ可能な空間を手に入れられるからです。
しかし、スケルトン物件の利点は同時にデメリットでもあります。
なぜなら、全ての内装や設備を自分で準備しなければならず、それにはかなりの費用と時間がかかるためです。
そのため、スケルトン物件を選ぶ際には、開業資金や内装費用、そして開業までのスケジュールを十分に考慮する必要があります。
居抜き物件のメリット・デメリットとは？
居抜き物件のメリットは、以下の通りです。
- 初期費用の軽減：居抜き物件の大きなメリットの一つは、初期費用を大幅に節約できることです。既に設備や内装が施されているため、それらの設置費用や工事費用が必要ありません。
- 早期開業可能：内装工事の時間を節約できるため、ビジネスの開始までの時間を短縮することが可能です。
- 設備の利用：特に飲食店の場合、厨房設備などの高価な設備が既に設置されていることは大きなメリットとなります。
居抜き物件のデメリットは、以下の通りです。
- 改装制限：既存の内装や設備を変更するのに制限がある場合があります。自分のビジネスに合わせて内装を全面的に変えたい場合、その自由度が制限される可能性があります。
- 修繕費用：長期間使用されてきた物件では、設備の老朽化による修繕費用が発生する可能性があります。
- 既存のイメージ：前のテナントの業態やブランドイメージが強い場合、新規のビジネスでそれを払拭するのが難しい場合があります。
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スケルトン物件のメリット・デメリットとは？
スケルトン物件のメリットは、以下の通りです。
- 自由な内装：スケルトン物件は基本的に壁と床と天井だけの状態なので、自分のビジネスニーズに合わせて自由に内装を施すことができます。これは、特定のテーマやブランドイメージを持つ事業にとって大きな魅力となります。
- 新しい設備：自分で全ての設備を選ぶことができるため、新しいものを選べば設備の劣化によるトラブルが少なくなります。
- 原状回復の負担軽減：スケルトン状態で引き渡されるため、契約終了時に必要な原状回復の範囲が狭まります。
スケルトン物件のデメリットは、以下の通りです。
- 内装費用：全ての内装を自分で手配する必要があるため、その費用は自己負担となります。この内装費用は予想以上に高額になることがあります。
- 時間：内装工事は時間がかかるため、開業までの日程に余裕を持って計画する必要があります。また、設計や施工のための専門知識が必要となります。
- 設備の手配：内装だけでなく、必要な設備も全て自分で手配する必要があります。これには、電気や水道などの基本的なインフラから、エアコンや厨房設備まで含まれます。
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居抜き物件の内装工事費用の相場とは？
居抜き物件の内装工事費用の相場は、以下の通りです。
| 項目 | 費用の相場 |
|---|---|
| 床面張替 | 1,500～3,000円/㎡ |
| 壁・天井の塗装 | 2,000～4,000円/㎡ |
| 照明設備 | 10,000～50,000円/台 |
| 水回り(トイレ、厨房等)の改修 | 300,000～1,000,000円 |
| エアコン設備 | 150,000～300,000円/台 |
| 家具・装飾品 | 取り扱う商品や希望の雰囲気による |
| 設計料 | 工事費用の10～20% |
スケルトン物件の内装工事費用の相場とは？
スケルトン物件の内装工事費用の相場は、以下の通りです。
| 項目 | 相場 |
|---|---|
| 床材料と施工 | 3,000 – 6,000 円/㎡ |
| 壁材料と施工 | 2,000 – 5,000 円/㎡ |
| 天井材料と施工 | 2,000 – 5,000 円/㎡ |
| 照明設備 | 10,000 – 50,000 円/台 |
| 水回り設備 | 200,000 – 500,000 円 |
| エアコン | 100,000 – 300,000 円/台 |
| 内装デザイン費用 | 200,000 – 1,000,000 円 |
| 施工費 (手間賃) | 総費用の30 – 50% |
居抜き物件の選び方とは？
居抜き物件の選び方のポイントは、以下の通りです。
- 設備・状態の確認
- ロケーション
- 契約条件
- 物件の広さと間取り
- 既存のビジネスへへの影響
設備・状態の確認
居抜き物件を選ぶ際には、物件内の設備や状態を詳細に確認することが重要です。
既存の設備（エアコン、電気、厨房設備など）が適切に機能するか、メンテナンスが必要な状態ではないか、チェックすることが重要です。
また、壁や床、天井の状態も見て、改装や修繕が必要な箇所がないか確認しましょう。
もし不具合や改装が必要な箇所があれば、その修繕費用も考慮に入れる必要があります。
ロケーション
ビジネスにとってロケーションは極めて重要な要素です。
居抜き物件を選ぶ際には、物件の立地がビジネスの目的やターゲットと一致するかを検討します。
たとえば、飲食店を開業する場合、人通りが多く飲食店が集まるエリアか、または駅近かどうかなどをチェックします。
物件の周辺環境やアクセシビリティ、競合他社の存在も調査しましょう。
契約条件
物件の契約条件も重要な選択基準です。
初期費用、月額の賃料、更新料、敷金・保証金、契約期間、契約更新の可否など、費用と契約期間に関する詳細を確認します。
また、既存の設備を使用する場合や改装を行う場合の規約についても確認が必要です。
自分のビジネスプランに適合する契約条件であるかを検討します。
物件の広さと間取り
ビジネスの種類と規模に適した広さと間取りであるかを確認します。
客席や商品を展示するスペース、従業員の作業スペース、倉庫など、必要なスペースが確保できるかどうかを見ます。
また、既存の内装や設備がビジネスの運営に適しているか、改装が必要な場合、その費用と時間を計画に考慮しましょう。
既存のビジネスへの影響
居抜き物件を選ぶ際には、前のテナントのビジネスがその地域や建物に与えた影響を考慮することも重要です。
前のテナントのビジネスが成功していた場合、その良い評判が新しいビジネスにも利益をもたらす可能性があります。
しかし、逆に前のビジネスが問題を抱えていた場合、その悪評が新しいビジネスに影響を及ぼす可能性もあるでしょう。
これは特に同じ業種でビジネスを開始する場合に考慮すべきポイントです。
スケルトンリースとは何か？
スケルトンリースとは、不動産業界で使われる用語の一つで、文字通り「骨組みだけのリース」を指します。
具体的には、ビルや物件の基本的な構造体（柱や梁、床、天井、外壁など）だけが提供され、内装（壁紙、床材、照明、トイレ・キッチン設備等）はテナント側が自由に設計・施工する形式の賃貸契約のことです
スケルトンリースの特徴は、テナント側が自由に内装を設計し、自社のブランドイメージやビジネスニーズに完全に合わせた空間を作れる点です。
一方で、その分内装費用はテナント側が全額負担する必要があるため、開業時の初期投資が高くなる可能性があります。
また、契約終了時には原状回復義務が生じる場合があります。
つまり、テナントは退去時に物件をスケルトン状態に戻さなければならない可能性があります。
そのため、契約時にはそれらの費用も考慮に入れる必要があります。
まとめ
内装工事の際には、料金がかかるのも事実です。そして、店舗開業に内装工事ローンは必須なのも事実。
その点、内装工事リース株式会社なら内装工事ローンの審査は最短当日、標準2営業日で結果が出ます。
そのため、500万円の内装工事を初期費用0円で行うことも可能です。