居抜き物件を利用したいと思っている人に向けて、この記事では居抜き物件のメリット・デメリットや物件選びのポイントを詳しく紹介します。
それでは、見ていきましょう。
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、不動産用語の一つで、前のテナントやオーナーが店舗やオフィスなどを運営していた時の内装、設備、家具などがそのままの状態で残されている物件のことを指します。
一般的に、居抜き物件は新たに入居するテナントがそのままの状態で利用することを想定して貸し出されることが多いです。
居抜き物件のメリットとは？
居抜き物件のメリットは、以下の通りです。
- 初期投資の削減
- 開業までの時間短縮
- 既存の設備の活用
- 物件選びの柔軟性
- テナント間のネットワーク利用
初期投資の削減
居抜き物件を選ぶ大きな魅力の一つが、初期投資の大幅な削減です。
通常、新しい店舗やオフィスを開設する際には、内装の工事、設備の導入、家具の購入など、多額のコストが発生します。
しかし、居抜き物件は前のテナントの遺した設備や家具を利用できるため、これらのコストを大きく抑えることができます。
特に、レストランや美容院のような専門的な設備が必要な業種では、居抜きのメリットは非常に大きいと言えるでしょう。
開業までの時間短縮
物件取得後の開業までの時間は、ビジネスのスタート時期に大きく影響します。
居抜き物件は、ある程度の設備や内装が整っているため、新たな設計や工事の必要が少なく、その分、事業開始までの期間を短縮することができます。
これは、賃料や人件費などの固定費が発生する中で、できるだけ早く収益を上げることが重要なビジネスにおいて、非常に大きなメリットとなります。
既存の設備の活用
居抜き物件には、前のテナントが使用していた設備がそのまま残されていることが多いです。
これらの設備を活用することで、新しい設備を導入するコストや時間を節約できます。
また、これらの設備が現在のビジネスに合わない場合でも、一部を再利用することで、コストを抑えることができます。
物件選びの柔軟性
居抜き物件は、一般的な空き物件とは異なり、多様な業種や業態からの選択が可能です。
これにより、希望する条件や立地に最も近い物件を選択することができ、ビジネスのスタート地点をより有利に設定することが可能となります。
テナント間のネットワーク利用
前のテナントとのネットワークを活用することで、新しいビジネスの立ち上げに役立つ情報や顧客の紹介など、さまざまなサポートを受けることができる場合があります。
このようなネットワークは、特に同じ業種や業界内での情報交換として非常に価値があります。
居抜き物件のデメリットとは？
居抜き物件のデメリットは、以下の通りです。
- 既存の設備・インテリアの制約
- 老朽化した設備のリスク
- 改装や撤去のコスト
- 情報の不足
- ビジネスイメージの影響
既存の設備・インテリアの制約
居抜き物件は、前のテナントが使用していた設備やインテリアが多くの場合、そのまま残されています。
これは一見すると初期投資を抑えられる利点として見えますが、反面、制約も多く存在します。
新しいビジネスオーナーやテナントが望む内装やレイアウトと異なる場合、大規模な改装や調整が必要となります。
さらに、前のテナントの選択した内装や色合いが自分のビジネスのブランドやコンセプトと合わないことも。
これにより、結果として望む空間を作るためのコストや労力が増加することが考えられます。
老朽化した設備のリスク
設備が既に一定期間使用されている居抜き物件では、老朽化のリスクが避けられません。
電気や水道、空調などの設備は、時間と共に劣化します。
その結果、頻繁なメンテナンスや交換が必要となることが考えられます。
また、古い設備は効率が悪く、エネルギーの浪費や不具合の原因となることも。
これらの問題は、結果として運営コストの増加やビジネスへの悪影響をもたらす可能性があります。
改装や撤去のコスト
居抜き物件の最大のデメリットの一つが、不要な設備やインテリアを撤去するコストです。
特に、壁や床、天井などの大掛かりな改装が必要な場合、それに伴う撤去や廃棄のコストがかさむことが考えられます。
これは、新規に物件を設計する場合と比較して、予期しない出費となり得ます。
情報の不足
居抜き物件を選択する際には、設備やインテリアの詳細な情報が不足していることが多いです。
そのため、入居後に予期しない問題や不具合が発生するリスクが高まります。
例えば、電気配線や配管の状態、設備の寿命など、事前に知ることが難しい情報が多く、これが後々の運営に影響を及ぼす可能性があります。
ビジネスイメージの影響
前のテナントの業種やブランドイメージが強く残っている居抜き物件では、新しいビジネスとしての独自性やイメージを構築することが難しくなります。
特に、前のテナントが不評だった場合や、同じ業種で競合関係にある場合など、客の印象や期待値に影響を受けるリスクが考えられます。
新しいビジネスとしての差別化やブランドイメージの構築には、特に注意と努力が必要です。
＜あわせて読みたい＞
居抜き物件選びのポイントとは？
居抜き物件選びのポイントは、以下の通りです。
- コンディションと修復コスト
- 設備とインフラ
- 立地とアクセス性
- 契約内容とコスト
- 物件の歴史と評判
コンディションと修復コスト
居抜き物件を選ぶ際には、物件の現状とそれに伴う修復や改装のコストが非常に重要です。
使用済みのため、劣化した部分や修理が必要な箇所を十分に確認する必要があります。
特に床や壁、天井、設備などの大きな部分の状態は、後のリノベーション費用に大きく影響します。
物件内の調査時に、専門家と一緒にチェックすることで、将来的なコストを正確に見積もることができます。
設備とインフラ
物件が持っている設備やインフラの有無や状態も、物件選びの重要なポイントの一つです。
例えば、エアコンや換気システム、水回りの設備、電気やガスの設備などの現状を確認し、それが自分のビジネスニーズに合っているかどうかを検討します。
特に飲食業など、特定の設備が必要となる業種での選択は慎重に行う必要があります。
立地とアクセス性
居抜き物件を選ぶ際のもう一つの大きなポイントは、その立地です。
周辺の商業施設や住宅、交通アクセスの良さなど、ターゲットとする顧客層に合った場所であるかどうかを確認します。
また、物件の見えやすさや入りやすさ、周囲の駐車場の有無なども、客足に影響する要因となります。
契約内容とコスト
居抜き物件の場合、前のテナントの残していった家具や設備の扱い、改装の際の制限など、契約内容に特有のポイントが含まれることがあります。
これらの条件や、初期コスト、月々の家賃などのコスト面をしっかりと確認し、自分のビジネスの計画に合わせて適切な物件を選ぶことが重要です。
物件の歴史と評判
過去にどのような業種やビジネスが行われていたのか、その評判や成功度、物件自体の評判などをリサーチすることで、物件の良し悪しやビジネスに与える影響をある程度予測することができます。
過去のテナントが成功していたのか、何らかの問題で閉店したのか、その理由を知ることは、将来的なリスクを避けるための重要な手がかりとなります。
居抜き物件のトラブル回避の方法とは？
居抜き物件のトラブル回避の方法は、以下の通りです。
- 詳細な物件調査の実施
- 契約内容の確認と明確化
- プロの意見の取り入れ
- 安易な価格交渉を避ける
- 定期的なメンテナンスの実施
詳細な物件調査の実施
居抜き物件を購入またはリースする前に、物件の詳細な調査を行うことが不可欠です。
物件の以前の利用履歴、使用されていた機材や設備の状態、物件の基本的な構造や築年数などを確認することで、将来的な問題や必要な改修を事前に把握することができます。
また、物件に関する過去のクレームやトラブルがなかったかの情報も収集することを推奨します。
契約内容の確認と明確化
居抜き物件のリースや購入時には、契約内容を十分に確認し、必要に応じて詳細な条項を追加することが重要です。
物件に残された設備や家具の所有権、保証期間、改修に関する規定など、曖昧な点を明確にしておくことで、後からトラブルが起きるのを避けることができます。
プロの意見の取り入れ
不動産専門家や建築士、設備専門家などのプロの意見やアドバイスを取り入れることで、居抜き物件の隠れた問題点や必要な改修点を早期に発見することができます。
これにより、予期せぬコスト増や、後からの大規模な改修を避けることができるでしょう。
安易な価格交渉を避ける
居抜き物件は、初期投資を抑えることができるため魅力的に感じられることが多いです。
しかし、あまりにも安価に物件を手に入れようとすると、物件の状態を十分に確認せずに手を打つリスクが高まります。
適正な価格での取引を心掛け、必要に応じてプロの評価を取り入れることが望ましいです。
定期的なメンテナンスの実施
居抜き物件を取得した後も、定期的にメンテナンスや点検を行うことで、機器や設備の故障、建物の老朽化などの問題を早期に察知し、修繕や更新を行うことが重要です。
これにより、長期的な利用においてもトラブルを最小限に抑えることができます。
まとめ
内装工事の際には、料金がかかるのも事実です。そして、店舗開業に内装工事ローンは必須なのも事実。
その点、内装工事リース株式会社なら内装工事ローンの審査は最短当日、標準2営業日で結果が出ます。
そのため、500万円の内装工事を初期費用0円で行うことも可能です。